Locazione di immobili ad uso diverso: legittima la clausola in cui venga pattuita l’iniziale predeterminazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto. E’ illegittima solo se ha lo scopo di neutralizzare gli effetti della svalutazione monetaria in violazione dell’art. 32 della legge n. 392 del 1978 .

Con la recente pronuncia del 10 novembre 2016, n. 22909, la Terza Sezione Civile della Corte di Cassazione ha affermato che “alla stregua del principio generale della libera determinazione convenzionale del canone locativo per gli immobili destinati ad uso non abitativo, deve ritenersi legittima la clausola in cui venga pattuita l’iniziale predeterminazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto; e ciò, sia mediante la previsione del pagamento di rate quantitativamente differenziate e predeterminate per ciascuna frazione di tempo; sia mediante il frazionamento dell’intera durata del contratto in periodi temporali più brevi a ciascuno dei quali corrisponda un canone passibile di maggiorazione; sia correlando l’entità del canone all’incidenza di elementi o di fatti (diversi dalla svalutazione monetaria) predeterminati e influenti, secondo la comune visione dei paciscenti, sull’equilibrio economico del sinallagma.

La legittimità di tale clausola dev’essere peraltro esclusa là dove risulti – dal testo del contratto o da elementi extratestuali della cui allegazione deve ritenersi onerata la parte che invoca la nullità della clausola – che le parti abbiano in realtà perseguito surrettiziamente lo scopo di neutralizzare soltanto gli effetti della svalutazione monetaria, eludendo i limiti quantitativi posti dall’art. 32 della legge n. 392 del 1978 (nella formulazione originaria ed in quella novellata dall’art. 1, comma nono – sexies, della legge n. 118 del 1985), così incorrendo nella sanzione di nullità prevista dal successivo art. 79, primo comma, della stessa legge”

I divieti posti dal regolamento condominiale contrattuale ai diritti dei singoli condòmini devono essere considerati esistenti solo quando sono espressi in modo estremamente chiaro e non equivoco (Se non è espressamente vietato, si può aprire una pizzeria al primo piano)

Come è noto il regolamento condominiale di origine contrattuale, vale a dire il regolamento predisposto dal costruttore o dall’originario unico proprietario, può imporre divieti e limiti di destinazione alle facoltà di godimento dei condomini sulle unità immobiliari di esclusiva proprietà sia mediante un’elencazione di attività vietate, sia con riferimento ai pregiudizi che si intende evitare.
La giurisprudenza, in più occasioni, ha precisato che la compressione di facoltà normalmente inerenti alle proprietà esclusive dei singoli condomini deve risultare da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro, non suscettibile di dar luogo ad incertezze (cfr. Cass. sez. un. 20237/09).
Tanto significa che sono vietate le interpretazioni di carattere estensivo delle norme regolamentari, e che solo le limitazioni espressamente previste possono ritenersi vigenti, atteso che il silenzio su determinate questioni implica, più che l’intenzione di porre dei limiti, la necessità di salvaguardare le facoltà connesse al diritto di proprietà.
In particolare, in tema di interpretazione del regolamento condominiale, costituisce orientamento consolidato nella giurisprudenza della Corte di Cassazione quello secondo cui “ai fini della ricerca della comune intenzione dei contraenti, il principale strumento è rappresentato dal senso letterale delle parole e delle espressioni utilizzate nel contratto, il cui rilievo deve essere verificato alla luce dell’intero contesto contrattuale, sicché le singole clausole vanno considerate in correlazione tra loro, dovendo procedersi al loro coordinamento a norma dell’art. 1363 c.c. e dovendosi intendere per “senso letterale delle parole” tutta la formulazione letterale della dichiarazione negoziale, in ogni sua parte ed in ogni parola che la compone, e non già in una parte soltanto, quale una singola clausola di un contratto composto di più clausole, dovendo il giudice collegare e raffrontare tra loro frasi e parole al fine di chiarirne il significato”(Cassazione civile, sez.II, n. 18052/2002).
Facendo applicazione di detti principi, con la recentissima sentenza n. 21307 del 20.10.2016, la Corte di Cassazione ha riconosciuto legittima l’apertura di una pizzeria al primo piano di un Condominio, per il tramite di una scala di collegamento interna con il sottostante locale, ritenendo che l’art. 5 del regolamento condominiale contenesse espressamente limiti alla facoltà di utilizzo dei soli “locali terranei e dei cantinati”, senza nulla aggiungere in merito a possibili divieti per gli immobili posti su piani diversi.
Pertanto, in assenza di una chiara ed univoca previsione di diniego ad utilizzare i locali posti ai piani superiori ad attività diverse da quelle proprie delle civili abitazioni, la Corte ha ritenuto legittima l’apertura della pizzeria.
Avv. Carlo Maria Palmiero
Avv. Giovanna Melillo

E’ competente il Tribunale delle imprese per l’azione di responsabilità promossa contro gli amministratori dal Curatore fallimentare

E’ quanto affermato dalla Sesta Sezione Civile della Corte di Cassazione con ordinanza del 29.9.2016, n.19340
Richiamando una precedente pronuncia della Prima Sezione del 21.06.2012, n. 10378, con cui era stata chiarita la sussistenza di un rapporto di continuità ed identità fra l’azione di responsabilità ex art. 146 L. Fall. e quelle esperibili ai sensi degli artt. 2393 e 2394 c.c..la Corte ha affermato il principio secondo cui le azioni di responsabilità nei confronti degli amministratori di una società di capitali, previste dal Codice Civile, in caso di fallimento della società stessa confluiscono nell’unica azione di responsabilità, esercitabile da parte del curatore, ai sensi della Legge Fallimentare.
L’art. 146 L. Fall., infatti, ha affermato il Collegio, comporta una «modifica della legittimazione attiva delle azioni di responsabilità, ma non ne immuta i presupposti» (Sul punto cfr. anche Cass. Civ., Sez. I, 20.09.2012, n. 15955; in tema di legittimazione attiva del curatore, si veda Cass. Civ., Sez. I, 31.05.2016, n. 11264).
In secondo luogo, La Corte ha chiarito che il D.L. 24.01.2012, n. 1, convertito, con modificazioni, dalla L. 24.03.2012, n. 27, ha attribuito l’azione sociale di responsabilità alla competenza funzionale delle Sezioni Specializzate previste dal D.LGS 27.06.2003, n. 168, art. 1 e tale competenza si estende anche alle cause connesse e ricorre per tutte le azioni di responsabilità, da chiunque introdotte (sul punto, v. anche Cass. Civ., Sez. VI, 30.10.2014, n. 23117).

Fallimento: valida la notifica dell’atto introduttivo presso la Casa Comunale per la violazione degli obblighi di tenuta della PEC e di presidio della sede sociale indicata nei pubblici registri

Con due recenti pronunce, due distinte sezioni della Cassazione civile, la I^ con decisione n. 17946 del 13.9.2016, e la VI, con decisione n.17884 del 9.9.2016, n. 17884, hanno rimarcato che costituisce obbligo dell’imprenditore curare la corretta tenuta del proprio indirizzo P.E.C. anche nell’anno successivo alla cessazione dell’attività, posto che in mancanza, la notifica potrà essere eseguita, qualora si infruttuosa anche quella tentata presso la sede risultante dai pubblici registri, anche presso la Casa Comunale del luogo dove la medesima aveva sede.
Più in particolare, ha precisato la Corte, a fronte degli obblighi gravanti sull’imprenditore di dotarsi di un indirizzo p.e.c. e di mantenerlo attivo durante la vita dell’impresa, nonché di indicare obbligatoriamente l’indirizzo della sede legale dell’impresa nell’apposito registro (art.16 D.L. 29.11.2008, n. 185, convertito, con modificazioni, dalla L. 28.1.2009, n. 2), in caso di esito negativo del duplice meccanismo di notifica previsto dall’art. 15, terzo comma, l. fall.,  nel testo novellato dal D.L. 18.10.2012, n. 179, convertito con modificazioni dalla L. 17.12.2012, n. 221, (notifica all’indirizzo di posta elettronica certificata della società cancellata in precedenza comunicato al Registro delle imprese, ovvero quando, per qualsiasi ragione, non risulti possibile la notifica a mezzo PEC, direttamente presso la sua sede risultante sempre dal registro delle imprese e, in caso di ulteriore esito negativo, mediante deposito presso la casa comunale del luogo dove la medesima aveva sede) il deposito dell’atto introduttivo della procedura fallimentare presso la casa comunale ragionevolmente si pone come conseguenza immediata e diretta della violazione, da parte dell’imprenditore, dei suddetti obblighi.
Ha precisato la corte di cassazione che, come in precedenza puntualizzato dalla Corte costituzionale con sentenza n. 146 del 2016, l’art. 15, terzo comma, l. fall., risulta pienamente compatibile con i parametri costituzionali, e, in particolare, con l’art. 111 Cost., anche considerate le esigenze di compatibilità tra il diritto di difesa e gli obiettivi di speditezza ed operatività che devono ispirare il procedimento concorsuale.
Pertanto, il Tribunale è esonerato dall’adempimento di ulteriori formalità, pur previste dal codice di rito, qualora la situazione di irreperibilità dell’imprenditore vada imputata alla sua stessa negligenza e ad una condotta non conforme agli obblighi di correttezza di un operatore economico, ipotesi nella quale rientra il caso dell’imprenditore individuale che, cancellatosi dal registro delle imprese per cessata attività, abbia disattivato la propria casella p.e.c. anche nel periodo dell’anno successivo nel quale può esser dichiarato fallito ai sensi dell’art. 10 l. fall.

Va trasmesso al Giudice competente l’appello malamente proposto ed è illegittima l’eventuale dichiarazione di inammissibilità

Buone notizie per coloro che, specie a seguito dell’istituzione del tribunale di Napoli Nord, hanno proposto impugnazione alle sentenze del giudice di pace di Aversa davanti al primo, senza considerare che, per la regola della perpetuatio iurisdictionis, andava proposto dinanzi al Tribunale di Santa Maria Capua Vetere.

Con recentissima decisione a Sezioni Unite del 14/09/2016, (ud. 07/06/2016, dep.14/09/2016), n. 18121, la Corte di Cassazione, componendo il contrasto che si era determinato tra Sezioni Semplici ha affermato che “l’appello proposto dinanzi ad un giudice diverso da quello indicato dall’art. 341 cod. proc. civ. non determina l’inammissibilità dell’impugnazione, ma è idoneo ad instaurare un valido rapporto processuale, suscettibile di proseguire dinanzi al giudice competente attraverso il meccanismo della translatio iudicii, sia nell’ipotesi di appello proposto dinanzi ad un giudice territorialmente non corrispondente a quello indicato dalla legge, sia nell’ipotesi di appello proposto dinanzi a un giudice di grado diverso rispetto a quello dinanzi al quale avrebbe dovuto essere proposto il gravame”.