In tempo di coronavirus e di chiusura “forzata” dei negozi e delle attività commerciali, il conduttore può sospendere e/o ridurre il pagamento del canone locativo? Esistono dei provvedimenti a tutela dei negozianti che sono stati costretti a chiudere la propria attività commerciale condotta in locazione?

E’ noto che su tutto il territorio nazionale per effetto dei DPCM dell’8, del 9 e dell’11 marzo 2020, oltre al divieto degli spostamenti (salvo quelli per comprovate esigenze lavorative o situazioni di necessità o per motivi di salute), sono state sospese tutte le attività commerciali al dettaglio, fatta eccezione per le attività di vendita di generi alimentari, per le farmacie e parafarmacie, per i tabaccai per le edicole e per i venditori di certi generi di prima necessità.
Il d.l. n. 18/2020 (c.d. Cura Italia) ha, altresì, previsto:
– per attenuare gli effetti negativi del blocco delle attività legate alla diffusione del coronavirus, uno specifico bonus chiamato «credito d’imposta per botteghe e negozi» per i soggetti esercenti attività d’impresa. L’agevolazione è concessa sotto forma di un credito d’imposta nella misura del 60% dell’ammontare del canone di locazione, relativo al mese di marzo 2020, di immobili rientranti nella categoria catastale C/1 (e cioè negozi e botteghe), in tal modo lasciando in capo al conduttore solo il 40% del canone originario, avvalendosi di una compensazione ai sensi dell’art. 17 del D.lgs. 241/1997 per il residuo (una misura gemella potrà essere prevista anche per il mese di aprile). la ratio dell’(art. 65, d.l. n. 18/2020) è orientata nella direzione che il pagamento del canone sia dovuto.
Su tale aspetto, l’Agenzia delle Entrate (Ag. Entrate, circ. 3 aprile 2020, n. 8/E), tra i chiarimenti sulle norme del Decreto Cura Italia, ha riferito: il credito d’imposta, pari al 60% del canone di locazione del mese di marzo 2020, è riconosciuto solo sui canoni effettivamente pagati; un canone di locazione non pagato non produrrà il credito d’imposta in quanto la norma intende ristorare il conduttore del canone versato a fronte della sospensione dell’attività di impresa in questo periodo. ;
– una norma (art. 91, d.l. n. 18/2020 comma 6-bis) in base alla quale “il rispetto delle misure di contenimento di cui al presente decreto è sempre valutata ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli artt. 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti” (anche in questo caso, la ratio del norma è orientata alla valutazione – successiva – dell’eventuale inadempimento del debitore).

Alla luce di quanto innanzi, attualmente, il conduttore, nell’ipotesi in cui la cui la propria attività gli sia interdetta dai provvedimenti emergenziali, non può sospendere o ridurre il canone di locazione salvo successivi e nuovi provvedimenti normativi o accordi (scritti) con il locatore, cui potrà chiedere di rinegoziare, temporaneamente, il canone locatizio previsto nell’originario contratto di locazione, fino al perdurare della crisi economica.
L’eventuale accordo di riduzione andrà registrato sia per conferire data certa all’accordo e quindi rendere tutelabile in giudizio la posizione delle parti, sia per portare a conoscenza dell’Agenzia delle Entrate il minor reddito che deriverà al locatore in conseguenza della modifica (e di conseguenza pagare una minor imposta).
Il vantaggio di trovare un accordo amichevole, pur nella sua non automatica obbligatorietà, è quello di rendere sostenibile il canone di locazione in una situazione di oggettiva (e naturalmente soggettiva, sussistendone i presupposti) difficoltà all’adempimento.
All’uopo il locatore dovrà valutare se è più conveniente incassare meno, ma incassare, o irrigidirsi e correre il rischio di perdere il conduttore in un contesto economico dove sarà difficile trovarne immediatamente altri.

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